Mois : janvier 2020

Aujourd’hui, l’acheteur moyen d’un bien immobilier à Paris a 43 ans. C’est un an de moins que la moyenne sur la période 2009-2018. Aussi, les trentenaires sont ceux qui achètent le plus dans la capitale française, ils représentaient 34 % des acquéreurs au 2ème trimestre 2019. Au contraire, les moins de 30 ans représentent 15 % seulement des acquéreurs sur la même période.

L’achat d’un local commercial à transformer en habitation est une idée qui séduit de plus en plus d’acquéreurs. Souvent moins cher à l’achat parce qu’habituellement situé en rez-de-chaussée, le local commercial doit tout de même subir un certain nombre de travaux pour être transformé en habitation. Faisons le point sur la réglementation  en vigueur et sur la question des travaux à réaliser. Un processus réglementé
De nombreux locaux commerciaux situés dans un immeuble sont soumis au régime de la copropriété : nous pouvons vous aider à vérifier que son règlement ne comporte aucune clause d’interdiction de transformation. Dans un second temps, vous devez demander – et obtenir – l’autorisation de la copropriété afin de pouvoir modifier l’affectation du local. Par mesure de sécurité, si le vendeur n’a pas encore obtenu l’accord, nous vous conseillons de le mentionner comme clause suspensive à la promesse de vente.

Vous devez également demander un changement d’affectation auprès de la mairie avant de pouvoir transformer un local commercial en habitation. Nous pouvons vous aider à vérifier le Plan Local d’Urbanisme de la ville dans laquelle se situe le bien que vous souhaitez acquérir, il arrive que le changement d’affectation soit interdit dans certains quartiers.

Des travaux à bien estimer

Les locaux commerciaux doivent subir de nombreux aménagements pour être transformés en logement. C’est une chose qu’il faut bien avoir en tête avant de se lancer dans l’aventure. Puisque rarement dotés d’une salle de bain ou d’une cuisine, vous devrez peut-être demander une autorisation de l’assemblée générale pour faire un raccordement d’eau. Il faudra également songer à changer la vitrine, à améliorer l’isolation du bien ou encore à modifier les structures porteuses. Pour des travaux de grande ampleur, une demande de permis de construire est nécessaire.  En bref, il faut en moyenne 1 500 € par mètre carré de local à aménager en habitation alors prenez bien en compte l’ampleur des travaux pour évaluer la rentabilité de votre projet d’investissement. Nous pouvons faire établir des devis d’artisans ou d’architectes et vous les soumettre, nous sommes également en capacité de coordonner ces travaux. Consultez-nous.

Les pièces justificatives qu’un bailleur peut exiger lors de la mise en location de son bien sont clairement définis par la loi. Petite tour d’horizon de ce que nous pouvons – ou non – demander à votre futur locataire ainsi qu’à son garant… 
Ce que nous pouvons éxiger du potential locataire

• Un seul justificatif d’identité en cours de validité parmi ceux-ci : carte nationale d’identité, permis de conduire, carte de séjour temporaire, de résident ou de ressortissant européen.
• Un seul justificatif de domicile parmi ceux-ci : trois dernières quittances, attestation d’élection de domicile établissant le lien avec un organisme agréé, attestation sur l’honneur d’un hébergeant, dernier avis de taxe foncière ou titre de propriété.
• Un ou plusieurs documents attestant une activité professionnelle parmi ceux-ci : contrat de travail, de stage ou attestation de l’employeur, extrait K, K bis ou D1, certificat d’identification Insee, carte professionnelle, carte d’étudiant, certificat de scolarité…
• Un ou plusieurs documents attestant des ressources parmi ceux-ci : dernier ou avant-dernier avis d’imposition, trois derniers bulletins de salaire, deux derniers bilans ou une attestation de ressources d’un comptable pour les professions non salariées, justificatifs de versement des indemnités de stage, retraites, pensions, allocations, prestations sociales et familiales ou justificatif de l’ouverture des droits, attestation de simulation des aides au logement, avis d’attribution de bourse, titre de propriété d’un bien immobilier, avis de taxe foncière, justificatifs de revenus fonciers, de rentes viagères, de revenus de valeurs et de capitaux mobiliers.

Ce que nous pouvons éxiger du garant

• Si c’est une personne physique, un seul justificatif d’identité en cours de validité parmi ceux-ci : carte nationale d’identité, passeport, permis de conduire.
• Si c’est une personne morale, les documents suivants : un extrait K bis original (ou les statuts – ou une pièce justifiant l’existence légale de la personne – accompagnés d’une preuve de déclaration) et un justificatif d’identité du représentant de la personne morale figurant sur l’extrait K bis ou les statuts en question.
• Une seule pièce justificative de domicile parmi ceux-ci : dernière quittance de loyer, facture d’eau, de gaz ou d’électricité, dernier avis de taxe foncière ou titre de propriété de la résidence principale.
• Un ou plusieurs documents attestant une activité professionnelle parmi ceux-ci : contrat de travail ou attestation de l’employeur précisant l’emploi, la rémunération, la date d’embauche et, le cas échéant, la durée de la période, un extrait K ou K bis, une copie de carte professionnelle ou toute autre pièce attestant une activité professionnelle.
• Un ou plusieurs documents attestant des ressources du garant – la liste est identique à celle que vous pouvez exiger de votre potentiel futur locataire.

Ce que nous ne pouvons pas éxiger… -Tous les documents qui ne figurent pas dans la liste fixée par le décret n° 2015-1437 du 5 novembre 2015 (liste résumée ci-dessus) sont donc interdits.

Près de 9 Français sur 10 estiment aujourd’hui qu’il est important pour eux de devenir propriétaire de leur logement, c’est ce qu’indique une récente étude de l’institut Harris Interactive. Aussi, 51% des Français estiment même que c’est prioritaire pour eux. Cette étude montre également que si 14% seulement des Français ont réalisé un investissement locatif, près de 32% envisagent de le faire. Avec des taux d’emprunt historiquement bas, c’est justement le bon moment pour le faire !

En fonction de la nature de votre bien, de sa localisation et de vos attentes par rapport à votre investissement locatif, vous pouvez opter pour la location meublée ou la location nue. Voici un comparatif qui pourra vous aider à faire votre choix. S’agissant de la durée du bail : celle-ci est de 3 ans minimum pour une location vide et de 1 an minimum si vous choisissez de louer votre logement meublé. De manière générale le turnover est moins fréquent lorsqu’il s’agit d’une location vide. Côté dépôt de garantie : sa valeur est de 1 mois de loyer pour un logement vide et de 2 mois pour un logement meublé. Concernant les montants des loyers : à qualité, surface et emplacement équivalents, les meublés peuvent se louer entre 5 et 30 % plus chers qu’un logement vide. Au moment de calculer votre rendement net, il faudra inclure dans votre équation l’achat ou le renouvellement du mobilier. Pour ce qui est de la fiscalité : dans le cas d’une location non meublée, vous devez déclarer dans vos revenus l’ensemble des loyers perçus. La différence est de taille lorsque vous choisissez la location meublée. Cette dernière vous permet en effet d’opter pour le régime forfaitaire, dit « micro-foncier », et de bénéficier d’un abattement de 30% sur vos revenus locatifs. Si vous faites le choix du régime réel, vous pouvez déduire les charges de vos recettes locatives au moment de les déclarer au fisc. Sachez également que vous pouvez opter pour le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) pour être soumis à l’impôt sur le revenu des personnes physiques dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC).. N’hésitez pas à nous contacter si vous souhaitez être accompagné dans votre projet d’investissement locatif.

La rentabilité de votre investissement, nette ou brute, peut être calculée en prenant en compte plusieurs éléments : le prix d’achat de votre bien, le montant des mensualités de votre prêt, le montant du futur loyer et celui de vos charges.
Pour évaluer le rendement brut de votre investissement, vous pouvez effectuer ce calcul simple : Montant du loyer x 12 mois x 100 / prix d’achat (coûts des travaux et frais de notaire compris)
Evidement, le pourcentage obtenu doit être affiné puisque vous aurez à vous acquitter de charges locatives et d’impôts. Pour apprécier la rentabilité réelle de votre investissement, c’est-à-dire le rendement net, voici un autre calcul rapide à faire : Montant du loyer x 12 mois x 100 – charges locatives / prix d’achat (coûts des travaux et frais de notaire compris) Pensez bien à additionner toutes les charges possibles : taxe foncière, charges de copropriété, d’assurance, coût de votre crédit et frais de gestion locative si vous souhaitez la confier à un professionnel… Pour calculer votre rendement dit « net-net », vous pouvez également ajouter à ces charges le montant de votre imposition sur vos revenus fonciers. Celui-ci dépendra évidement du régime fiscal choisi, de votre tranche d’imposition ou des dispositifs fiscaux dont vous pourriez être bénéficiaire (Pinel, Denormandie, etc.) Pour affiner encore un peu plus votre estimation, prévoyez une période de vacance locative plus ou moins longue en fonction de la localisation de votre bien et de l’intervention ou non d’un professionnel dans la gestion votre location.

Depuis mi-2018, la Convention d’Indemnisation et de Recours des Sinistres Immeuble (IRSI), a remplacé la CIDRE. Cette convention s’applique pour les sinistres type dégât des eaux, recherche de fuite et incendie survenus depuis le 1^er juin 2018 (pour un montant ne dépassant pas les 5 000 euros HT). Je tenais à vous informer des modifications majeures que la nouvelle convention implique.

Le périmètre de la convention est étendu puisque la recherche de fuite et l’incendie sont aujourd’hui intégrés. Le dégât des eaux est désormais couvert, même lorsque l’origine est indéterminée. De même, les locaux meublés entrent dans le périmètre de la convention (sauf les chambres d’hôtes et locations saisonnières).

La répartition des rôles ente assureurs et gestionnaires est précisée. L’assureur gestionnaire désigné est l’assureur de l’occupant du local sinistré et il y a désormais autant d’assureurs gestionnaires que de locaux sinistrés. Dans le cas d’un sinistre touchant un appartement mais également des parties communes, il y aura donc deux assureurs gestionnaires (celui de l’occupant et celui de la copropriété).

La désignation de l’assureur payeur dépendra du montant des dommages qui affectent le local sinistré. Pour un sinistre inférieur à 1 600 euros HT par local sinistré, l’assureur gestionnaire prend le sinistre en charge. En revanche, entre 1 600 et 5 000 euros HT, c’est l’assureur du propriétaire des  biens sinistrés qui prend en charge.

La nouvelle évaluation des dommages devrait simplifier la gestion des sinistres. Pour les sinistres inférieurs à 1 600 euros HT, l’évaluation se fait par tout moyen à la convenance de l’assureur gestionnaire (sans recours possible sauf si la responsabilité civil d’un tiers à la copropriété est engagée). Entre 1 600 et 5 000 euros HT, une expertise unique par local sinistré est nécessaire (avec recours possible).

Ces dernières semaines, trois chiffres records sont tombés. 10 000. C’est désormais le prix moyen du m2 dans la capitale française. Une très bonne nouvelle pour les propriétaires. En dix ans seulement, les prix ont grimpé de près de 60% à Paris.  1 000 000. Malgré la hausse des prix, le marché reste dynamique puisque le nombre de ventes immobilières dans l’ancien a dépassé le million il y a quelques semaines : du jamais vu ! 1,17%. C’est devenu une habitude depuis quatre ans, les taux d’emprunt sont très bas. Mais aujourd’hui ils atteignent le chiffre record de 1,17%. Une excellence nouvelle pour ceux qui envisagent d’investir dans la pierre.

C’est la rentrée et c’est aussi le bon moment pour lancer vos projets immobiliers. Tous les voyants sont au verts si vous souhaitez devenir propriétaire. Voici quelques conseils pour réaliser la bonne opération.
Faites évaluer votre capacité d’emprunt. Pour connaitre le montant que vous pouvez rembourser chaque mois, vous pouvez prendre rendez-vous avec votre banquier mais pour vous faire une idée : vos mensualités de crédit immobilier peuvent s’approcher de 33% de vos revenus. Un éventuel apport vous permet par exemple de couvrir les frais annexes (notaire, agence, taxes…) et d’obtenir un meilleur taux, celui-ci doit approcher les 10% de l’opération.
Envisagez toutes les formes de prêt aidé. Pour un primo investissement, vous pouvez peut-être profiter d’un Prêt à Taux Zéro, du Prêt Action Logement, d’un prêt d’accession sociale… Consultez nous ! Profitez de la concurrence entre les banques. Après un premier rendez-vous avec votre banque afin de connaitre vos capacités d’emprunt, faites comparer le taux d’intérêt, le taux d’assurance, le montant des frais bancaires avec ce qui peut vous être proposé par d’autres banques. Vous pouvez également faire appel aux services d’un courtier immobilier. Evaluez tous les frais liés à votre crédit immobilier. On les oublie souvent mais prenez bien connaissance de tous les frais liés au contrat de prêt : les indemnités de remboursement anticipé, la modularité des échéances, les garanties du contrat d’assurance emprunteur… Sachez que vous avez 10 jours pour accepter l’offre de contrat de prêt, cela vous laisse le temps de tout évaluer. Faites des économies en choisissant votre assurance emprunteur. Depuis 2010, vous avez le droit de choisir l’assurance de votre crédit en dehors de votre banque ou de changer de contrat d’assurance quand vous voulez la première année du prêt ou chaque année à la date d’anniversaire de votre contrat. Nous pouvons vous renseigner sur les contrats d’assurance. Anticipez le montant des impôts locaux et autres taxes. Si la taxe d’habitation devrait bien disparaitre définitivement entre 2022 et 2023, la taxe foncière pourrait augmenter pour compenser le manque à gagner. Pensez également à évaluer les éventuelles charges de copropriété. L’ensemble de ces taxes peut représenter une à deux mensualités d’emprunt en plus.

En cette rentrée 2019, l’immobilier se porte bien mais est-ce que cette tendance va durer ? Voici quelques perspectives que nous pouvons envisager pour les mois qui arrivent. Les taux immobiliers peuvent-ils remonter ?
Ceux-ci sont passés de 3,21% en moyenne (hors assurance) en 2012 à 1,20% mi-2019. Une baisse qui s’explique en partie par la politique menée par la Banque centrale europénne (BCE), par la chute relative des indices financiers et par la concurrence entre les banques qui profite aux emprunteurs. La BCE devrait poursuivre cette politique, et même la renforcer, dans les prochains mois. En définitive, les banques continueront à disposer de liquidités et à proposer des taux de crédit toujours aussi intéressants.
L’engouement sur le marché de l’ancien va-t-il se poursuivre ?
L’intérêt pour la pierre est plus que jamais d’actualité. Largement encouragés par les taux de crédits très faibles et des critères d’obtention de crédit assouplis par les banques, les ventes continuent d’augmenter et les prix aussi, notamment dans les grandes métropoles. À Paris comme dans d’autres grandes villes, la hausse devrait rester d’actualité. Sauf catastrophe économique, l’investissement dans l’ancien devrait garder la cote.

Extincteurs, colonnes sèches, blocs-portes… Quelques dispositifs de sécurité doivent être obligatoirement présents dans les parties communes d’un immeuble et faire l’objet de vérifications annuels. BP2S vous en dresse la liste ce mois-ci.

Les blocs-portes coupe-feu sont obligatoires dans les immeubles dont la demande de permis de construire a été déposée avant le 5 mars 1987 et pour ceux dont le bas du logement le plus haut est situé à plus de 28 mètres.

Les extincteurs sont obligatoires dans les cages d’escaliers pour les immeubles de plus de 15 étages. Dans les parkings, il faut un extincteur pour 15 voitures. Pour les chaufferies, le nombre et le type d’extincteur dépend du matériau utilisé (fioul, gaz ou charbon).

Les plans de l’immeuble sont également obligatoires pour les immeubles dont la demande de permis de construire a été déposée avant le 5 mars 1987. Celui-ci doit être affiché dans le hall d’entrée et sur les paliers des escaliers et ascenseurs.

L’encloisonnement des escaliers est obligatoire pour les bâtiments d’habitation collectifs de trois étages dont le bas du logement le plus haut est situé à plus de 8 mètres.

La cage d’escalier doit également comporter un dispositif d’évacuation des fumées en cas d’incendie. Des blocs de secours sont également obligatoires.

Les colonnes sèches pour les immeubles de plus de 7 étages (ou dont la distance entre l’appartement le plus éloigné de la cage d’escalier et celle-ci est supérieure à 10 mètres) sont obligatoires.Pour les ascenseurs, les éléments obligatoires sont très nombreux : verrouillage sécurisé des portes battantes palières, système de détection de présence, téléalarme, éclairage de secours..

Effectivement les prix augmentent, de manière hétérogène certes, mais ils augmentent. En Ile-de-France, la moyenne de ceux-ci augmente parfois jusqu’à deux fois plus que dans d’autres métropoles. En témoigne le tableau ci-dessous présentant les variations des prix des logements anciens en métropole.

Des taux de prêt immobiliers proches des records ? Les taux sont restés intéressants tout au long de l’année 2018 alors que l’on craignait une hausse significative. Nous pouvons alors penser que les taux bas permettront au marché de garder une jolie dynamique.

À Paris, le prix du mètre carré moyen se situe actuellement à 9 420 € et il pourrait augmenter jusqu’à 9 620 € d’ici à la fin de l’année 2018. Le prix du mètre carré d’un appartement a donc augmenté de 5,9 % sur 12 mois à Paris. Comme vous pouvez le voir sur le graphique ci-dessous, c’est plus que les 4% d’augmentation en moyenne en Ile-de-France (6 030 € le m2 fin 2018).

En discussion depuis plusieurs mois et votée par les deux assemblées, la loi ELAN (Evolution du Logement, de l’Aménagement et du Numérique) a été promulguée par le Président de la République. Concrètement, les dispositions de ses 214 articles s’appliquent. Alors, quels changements pour vous en matière de gestion locative ? Quels nouveaux droits et quelles nouvelles obligations pour les propriétaires et les locataires ?

L’encadrement des loyers, créé par la loi Alur de mars 2014 avait été expérimenté dans deux communes (Paris et Lille) et annulé par le juge administratif fin 2017. Ce dispositif fait son retour avec la loi ELAN. À titre expérimental, les loyers pourront être encadrés à la demande des communes mais seulement si le marché locatif répond à certains critères (zones dites “tendues” déterminées par l’Etat). En pratique, l’encadrement des loyers pourra s’appliquer dans une ou plusieurs villes, un ou plusieurs quartiers d’une agglomération puisque la loi n’imposera plus que la totalité d’une agglomération y soit soumise. À ce jour, impossible donc de savoir quels territoires et dans quels délais l’encadrement des loyers s’appliquera. Néanmoins, ce mardi, le Conseil de Paris a voté en faveur du rétablissement de ce dispositif que le tribunal administratif avait annulé en octobre 2017. L’expérimentation du dispositif sera poursuivie dès que le décret d’application aura été adopté en février prochain. Les propriétaires bailleurs seront contraints de proposer un loyer compris dans une fourchette allant de – 20 à + 20 % par rapport au loyer médian pratiqué dans le quartier, fixé par l’Observatoire des loyers de l’agglomération parisienne (Olap). Le plafond de loyer pourra toutefois être dépassé si le bien possède une vue imprenable, un balcon ou tout autre caractéristique exceptionnelle.

Nous vous en parlions dans notre newsletter du mois d’octobre, le bail mobilité, mesure phare de la loi Elan, entre en vigueur. Soumis à des règles plus souples que la location meublée traditionnelle, le bail mobilité facilite la mobilité des locataires en permettant au propriétaire d’établir un bail reconductible de un à dix mois. Les dispositions de fin bail seront mieux écrites et les charges pourront être forfaitaires. En revanche, aucun dépôt de garantie ne pourra être demandé au locataire.

Pour plus de simplicité lors de l’établissement du contrat de location, la loi Elan met fin à l’inscription fastidieuse de la mention manuscrite du cautionnaire.

La location d’une résidence en meublé touristique type Airbnb est désormais plus encadrée. Dans les communes qui ont mis en place un service de déclaration préalable pour la location en meublé touristique (Paris, Lyon, Bordeaux…), le propriétaire doit obligatoirement accomplir cette formalité avant de proposer son bien à la location. Le numéro d’enregistrement doit d’ailleurs être indiqué dans les annonces en ligne. Les sites spécialisés devront bloquer les annonces au delà de 120 jours par an et les sanctions ont également été alourdies en cas de non respect de ces obligations.

BP2S participera, comme adhérent FNAIM, à son congrès les lundi 26 et mardi 27 novembre au Carrousel du Louvre =

Fixé par l’INSEE, l’indice de référence des loyers (IRL) a augmenté de 1,57% sur un an : un record depuis fin 2012.  Bonne nouvelle pour les propriétaires, cet indice sert de base pour réviser les loyers des logements vides ou meublés. Calculé à partir de la moyenne, sur les 12 derniers mois, de l’évolution des prix à la consommation (hors tabac et hors loyers), il fixe donc les plafonds des augmentations annuelles des loyers que peuvent exiger les propriétaires.